Riproduzione riservata tratta da redazione Italia casa e condominio; luglio 2022 La terrazza condominiale rappresenta un`importantissima risorsa, soprattutto in tempo di pandemia. Di solito in molti la utilizzano per stendere il bucato. Qualcun altro per prendere il sole, per una grigliata con gli amici, per far giocare i bambini. Ma nel caso in cui si verifichi la caduta di qualcuno, un condomino piuttosto che un ospite, e nel capitombolo questo qualcuno riporti anche delle lesioni, a chi spetta il risarcimento del danno? Dalla vicenda in esame emerge un importante principio: chi ha riportato lesioni in seguito a una caduta nella terrazza condominiale, per poter essere risarcito dal condominio dovrà provare innanzitutto che il fatto è avvenuto in una parte comune (e non in un`area di proprietà esclusiva, come un terrazzo privato). Dovrà inoltre provare che il danno si è verificato a causa della cosa stessa: pavimento bagnato, scivoloso, sconnesso e fessurato. A questo punto la palla passa al condominio, che deve provare come la causa del danno fosse estranea alla sua sfera di azione e alle sue possibilità di intervento. Il caso: Al termine di una festa con barbecue sul lastrico solare di un condominio, una signora sta sparecchiando la tavola. Ad un tratto inciampa a causa di un dislivello della terrazza e cade violentemente a terra, riportando lesioni personali gravi. La sentenza: Il Tribunale di Rieti, con la sentenza n. 14 del 17 gennaio 2022, ha attribuito al condominio la piena responsabilità per la violenta caduta della signora. I giudici hanno inoltre riconosciuto alla donna il risarcimento di oltre 80mila euro perché è stata dimostrata, attraverso una copiosa documentazione medica, l`entità dei danni riportati. L`elemento decisivo per la formulazione della sentenza è stato rappresentato dalla mancata manutenzione della terrazza, documentata da fotografie, sopralluoghi dei consulenti e testimonianze dirette. Il pavimento risultava infatti in pessime condizioni ed era inoltre pieno di crepe, buche e fessure. L`esame: Nella sentenza, il Tribunale sottolinea innanzitutto che la mera disattenzione della vittima non necessariamente integra il caso fortuito per i fini di cui all`art. 2051 Cod. civ., in quanto il custode, per superare la presunzione di colpa a proprio carico, è tenuto a dimostrare di aver adottato tutte le misure idonee a prevenire i danni derivanti dalla cosa, richiamando l`orientamento di precedenti sentenze della Corte di Cassazione (Cass. sent. n. 25837/2017 e n. 13222/2016), Il Tribunale ribadisce inoltre come l`eventuale distrazione della donna non possa essere presa in considerazione: è il condominio che deve dimostrare di aver adottato tutte le misure idonee a prevenire i danni derivanti dalla cosa. La sentenza si sofferma anche sulle responsabilità del condominio per quanto riguarda le parti comuni. La terrazza condominiale è infatti un tipo di lastrico solare, che è compreso nell`elenco delle parti comuni (art. 1117 Cod. civ.), quindi è in comproprietà tra tutti i condomini. Il condominio, come ente di gestione, è responsabile, ai sensi dell`art. 2051 del Codice civile, per tutti i danni causati dalle cose che ha in custodia. Questa responsabilità sorge dal potere-dovere di controllo del custode: egli deve prevenire ed evitare che le cose custodite diventino fonte di pericolo e di danno. Quando si verifica un danno, si presume che derivi dalla cosa custodita. È il custode a dover provare che l`evento si è verificato per un caso fortuito, ovvero un evento imprevedibile e inevitabile, anche adottando la massima diligenza. Nella nozione di caso fortuito rientra anche l`imprudenza del danneggiato stesso, se è stato così distratto da non accorgersi di ostacoli o pericoli facilmente visibili, come una grossa buca, o se ha usato la cosa in modo anomalo. Dunque, anche il danneggiato deve dimostrare di aver tenuto una condotta attenta, prudente e diligente. In caso contrario il condominio, pur essendo custode, può non essere riconosciuto come responsabile dei danni. La terrazza condominiale, dunque, così come qualsiasi altra parte comune dell`edificio, deve essere conservata e custodita in buono stato di manutenzione, senza insidie e pericoli occulti, in modo da evitare che il suo utilizzo possa provocare danni ai condomini o a terzi. La terrazza oggetto della vicenda processuale in esame presentava una ragnatela di fratture, all`interno delle quali erano presenti muschio ed erbe. Inoltre, sul pavimento si erano formate buche con dislivelli di due o tre centimetri. La consulenza tecnica d`ufficio espletata ha accertato che era stata proprio quella la causa della caduta della vittima. Il condominio, invece, aveva omesso, negli anni, qualsiasi intervento di manutenzione del lastrico solare, così determinando l`insorgenza delle buche, fessurazioni e spaccature all`origine della caduta. Nella sentenza, il Tribunale sottolinea che la pavimentazione era vecchia di 40 anni e non era mai stata ristrutturata. Il protrarsi di quella situazione di incuria, dunque, costituiva una fonte di evidente pericolo per i condomini. Inoltre la situazione "non era stata neppure segnalata agli utenti attraverso il transennamento dell`area o l`adozione di ulteriori accorgimenti finalizzati a rendere percepibile l`insidia presente nelle deficitarie condizioni del lastrico solare".