Riproduzione riservata tratta da Prof.Avv. Rodolfo Cusano; luglio 2022 1 - La nascita del supercondominio: La nascita del condominio, regolata dall`articolo 1117 c.c. e ss., per giurisprudenza conforme (per tutte vedi Corte di Cassazione, Sezione 6/2 civile Ordinanza 24 marzo 2017, n. 7743; oppure sentenza 19 gennaio 2018 n. 1344; e 28 gennaio 2019 n. 2279) si attua ipso iure et facto sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall`originario unico proprietario ad altro soggetto. Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva intendersi operante la presunzione legale ex articolo 1117 c.c., di comunione "pro indiviso" di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all`uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014). Va detto che il cortile fa parte delle cose comuni di cui all`articolo 1117 c.c., per tale intendendosi qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di piu` edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensivo dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - sebbene non menzionati espressamente nell`articolo 1117 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7889 del 09/06/2000). Per supercondominio s`intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall`esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d`accesso, le zone verdi, l`impianto di illuminazione, il servizio di portierato) in rapporto di accessorietà con il fabbricato. Quindi, anche qui la nascita del supercondominio può essere intesa ipso iure et facto ( Cass. sez. II del 10/12/2019 n. 32237). Infatti, ai fini della costituzione del supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell`originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell`ambito di applicazione dell`art. 1117 c.c. Ambito di applicabilità delle norme sul condominio: Testualmente, l`art 1117-bis c.c. riferito appunto all` Ambito di applicabilità prevede: Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell`articolo 1117 c.c.. La portata dell`estensione alle varie fattispecie concrete Al fine di meglio chiarire la portata dell`art. 1117 bis del codice civile e, quindi determinare a chi si applicano le norme di cui al Libro III della proprietà, Titolo VII della comunione, Capo II Del condominio negli edifici occorre precisare che trattasi di quell`istituto, avente regole sue proprie, diverse da quelle che regolano la comunione. Istituto che disciplina tutti i casi in cui: più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti in comune ai sensi dell`art. 1117 c.c. L`allargamento dell`originaria previsione data dall`art. 1117 c.c. (vecchio testo) solo ad un fabbricato composto da più piani, è servita al legislatore ad eliminare le incertezze applicative che sussistevano in ordine all`applicazione delle regole condominiali nei casi di: condominio orizzontale, supercondominio, condominio minimo, ecc. L`esigenza di certezza è evidente allorchè dal testo dell`art. 1117 c.c. la legge di riforma ha eliminato il riferimento al fabbricato e sostituito lo stesso con il riferimento alle singole unità immobiliari dell`edificio. Così facendo, da un lato si è mantenuto il riferimento all`edificio, dall`altro si è estesa l`applicazione dell`istituto condominiale a tutti quei casi (molteplici nella pratica) in cui uno o più unità immobiliari o più edifici abbiano parti comuni ai sensi dell`art. 1117 c.c. Da ciò che l`interprete non dovrà più far fatica nello stabilire a chi applicare l`istituto: quando vi è un`espressa previsione normativa; e mi riferisco all`ipotesi di un solo edificio e della multiproprietà indicate espressamente dall`art. 1117 c.c.. Ma altresì quando pur in mancanza di un preciso riferimento normativo, si verifichino e sussistono le condizioni di cui all`art. 1117 bis e cioè che tra più unità immobiliari o edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici sussistono parti in comune ai sensi dell`art. 1117 c.c. Ciò sta a significare che dall`originario edificio, oggi si è passati ad una platea di soggetti più ampia che comprende qualsiasi unità immobiliare, sopra terra o addirittura sottoterra. Si immagini ad esempio delle grotte aventi accesso ed altri servizi in comune, quali: la guardiania, l`illuminazione, il cancello di ingresso, ecc. E stata quindi ampliata l`applicazione anche alle villette ad un solo piano, ai garages sopra o sotto terra, ma cosa più importante di tutte: la scelta nell`applicabilità della disciplina della comunione ovvero quella sul condominio deve seguire l`unico principio dell`esistenza o meno dei cd. beni in comune. Anche qui è il caso di specificare che non si ha affatto riguardo alla destinazione dell`immobile. Per tale motivo anche se si è in presenza di un centro commerciale, di un albergo ovvero di un garage, in presenza di almeno due proprietari e di più beni in comune dovranno applicarsi le regole del condominio. Non ultime quelle che impongono all`amministratore la necessaria sussistenza dei requisiti di moralità e di professionalità di cui all`art. 71 bis Disp. Att. c.c. Condominio orizzontale: condominio o supercondominio? In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell`edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l`esistenza stessa o l`uso, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l`una sull`altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall`art. 1117 c.c. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva escluso che la ricorrenza di un condominio - sia pure cd. minimo - in presenza di due appartamenti a schiera, facenti parte del medesimo immobile, costituito da un unico corpo di fabbrica realizzato in virtù di una sola licenza edilizia e dotato di fondamenta, strutture portanti e tetto unitari e separati tra loro in linea verticale, da terra al soffitto della mansarda, da una tramezzatura divisoria). Cass. Sent. n. 27360 del 29/12/2016 Quindi, anche nel condominio composto da più villette si è in presenza di un condominio e si applicano le relative regole purchè vi siano dei beni in comune. Ed allora ci chiediamo quando siamo in presenza di un condominio o di un supercondominio? Il punto di partenza è la considerazione che nell`art. 1117 bis c.c. il legislatore non ha usato la definizione di supercondominio ma quella di condominio di più edifici o di più condominii. Quindi le fattispecie del supercondominio sono più di una: la prima si ha quando fabbricati singoli (che a loro volta costituiscono un condominio perché vi sono almeno due proprietari) hanno a loro volta beni in comune. È questo appunto il caso in cui nelle villette prese in considerazione si è di fronte a proprietà divise (ad esempio almeno due condomini) immaginiamo le villette a schiera, immaginiamo una sola villette con due appartamenti uno a destra e uno a sinistra con proprietari distinti. In tutti questi casi il singolo fabbricato è a sua volta un condominio e quindi avendo tutte le villette beni in comune a tutte le altre (es. ingresso, impianto di illuminazione, portineria) si è in presenza ad un supercondominio. Se invece ogni villetta appartiene ad un singolo proprietario allora si è di fronte a quella fattispecie che usiamo definire condominio orizzontale. Laddove, quindi l`elemento distintivo è che questo ultimo condominio non si compone a sua volta di altri condomini.