Si attendeva per il 30 giugno 2023 lentrata in vigore della riforma della giustizia civile (meglio conosciuta come riforma Cartabia), ma la legge di bilancio 2023 (L. 29 dicembre 2022, n. 187) ha voluto anticipare loperatività della stessa al 28 febbraio 2023. Trattandosi di una riforma in tema di mediazione civile e commerciale, la riforma Cartabia investe anche la materia condominiale, attribuendo allamministratore di condominio nuove responsabilità e nuovi poteri nellambito del procedimento di mediazione. Al momento, le procedure di mediazione in materia condominiale sono considerate fra le più lunghe in termini di durata; ciò lo conferma il disposto dellart. 71 quater delle disposizioni per lattuazione del Codice civile che, rispettivamente ai commi 3, 4, 5 e 6 sancisce quanto segue: Al procedimento è legittimato a partecipare lamministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui allarticolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dallassemblea con la maggioranza di cui allarticolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui allarticolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per lamministratore di munirsi della delibera assembleare. Era attesa da tempo una radicale modifica delle disposizioni sul condominio anche al fine di rendere, appunto, la procedura più celere, e la riforma Cartabia dimostra di avere accolto detta richiesta. Vediamo adesso nel dettaglio come interverrà la riforma in questione in ambito condominiale. - Legittimazione in mediazione dellamministratore di condominio Il d.lgs 10 ottobre 2022 n. 149, pubblicato nella G.U. del 17 ottobre 2022 in attuazione della L. 26 novembre 2021, n. 206 (c.d. Riforma Cartabia) contempla lintroduzione, al d.lgs n. 28/2010, di una nuova disposizione, vale a dire l`art. 5-ter, che troverà, appunto, applicazione dal prossimo 28 febbraio. Detta norma andrà a disciplinare la legittimazione dell`amministratore di condominio nel procedimento di mediazione. A norma del nuovo art. 5-ter Lamministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente laccordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti allapprovazione dellassemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nellaccordo o nella proposta con le maggioranze previste dallarticolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa. Cosa cambia dunque? Con la riforma Cartabia, lamministratore di condominio avrà un ruolo più autonomo nel procedimento di mediazione, nel senso che potrà partecipare alla mediazione anche in assenza di una delibera assembleare, che, al contrario, dovrà essere interpellata qualora dovesse emergere un accordo di conciliazione o una proposta conciliativa del mediatore. Attualmente, infatti, lamministratore di condominio non può avviare o prendere parte alla mediazione se non preventivamente autorizzato da una delibera dellassemblea approvata con un numero di voti pari alla maggioranza dei condòmini intervenuti e almeno la metà del valore delledificio. Le modifiche allart. 71-quater disp. att. c.c. Con lentrata in vigore della riforma Cartabia cambierà anche il dettato dellart. 71-quater delle disposizioni per lattuazione del Codice civile, al quale sarà chiamato a rapportarsi il già citato art. 5-ter del d.lgs n. 28/2010. Lart. 71-quater disp. att. c.c. subirà labrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6; il terzo comma sarà, invece, oggetto di modifica e, in base alla nuova disposizione, al procedimento sarà legittimato a partecipare l`amministratore di condominio secondo quanto previsto dall`articolo 5-ter del d.lgs n. 28/2010. Ai procedimenti pendenti alla data del 28 febbraio 2023 si applicheranno le disposizioni anteriormente vigenti, mentre le disposizioni dello stesso d.lgs. n. 149/2022 avranno effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023 e si applicheranno ai procedimenti instaurati successivamente a detta data. Così reciterà il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. con lentrata in vigore della riforma Cartabia: Per controversie in materia di condominio, ai sensi dellarticolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dallerrata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per lattuazione del codice. Al procedimento è legittimato a partecipare lamministratore secondo quanto previsto dallarticolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28. - Riforma Cartabia: dubbi e criticità Sebbene da un lato la riforma Cartabia sia considerata un importante strumento per porre fine alle lungaggini del procedimento di mediazione, dallaltro non si può nascondere che detta riforma susciti non poche perplessità. Basti pensare al fatto che la stessa conferisca allamministratore il potere di decidere se attivare il procedimento di mediazione, quando, invece, come insegna la giurisprudenza (Cass. SS.UU., n. 18331/2010), in ambito condominiale l`organo principale depositario del potere decisionale è l`assemblea dei condomini e lamministratore è tenuto a eseguire le deliberazioni dell`assemblea. Addirittura, sembra voler superare il dettato dellart. 1131 c.c., che, al comma 3, attribuisce allassemblea condominiale la competenza di decidere in ordine alla partecipazione alle controversie laddove queste ultime riguardino materie che esorbitino dalle competenze dellamministratore. Non si può, dunque, negare che con lentrata in vigore della riforma Cartabia lamministratore condominiale sarà investito di maggiori responsabilità, dovendo vagliare da solo tutti gli aspetti della mediazione, decidere se intraprenderla e dovendo far sostenere al condominio dei costi per la procedura, senza nemmeno dare comunicazione del contenzioso allassemblea. Tratto da Avv. G. Sgrò Centro Studi AIAC, 21 Marzo 2023