Riproduzione riservata tratta da Italia Casa e Condominio; luglio 2022 A risiedere in uno stabile condominiale è circa il 60% della popolazione italiana, e ogni anno sono circa due milioni i condòmini che si rivolgono ai giudici per problemi con i vicini di casa o con il condominio. Si tratta di cause che, quando non vengono respinte, sono spesso molto lunghe, costose e dall`esito incerto. In questo panorama la mediazione, divenuta obbligatoria in materia condominiale a partire dal 20 marzo del 2012, si rivela una validissima opportunità per evitare di intasare gli uffici giudiziari e, allo stesso tempo, dirimere molteplici controversie nate tra le mura del condominio. Dai dati del Ministero della Giustizia emerge infatti che dal primo gennaio al 30 settembre 2021, il 12,5% delle cause tratte in mediazione, aveva ad oggetto la materia condominiale. E circa l85% di questi procedimenti è stato definito attraverso la cosiddetta mediazione obbligatoria. La mediazione: Chi non riesce a far valere le proprie ragioni in modo pacifico si vede costretto a ricorrere all`autorità giudiziaria. In materia condominiale, però, la legge impedisce di rivolgersi direttamente al giudice se prima non si è affrontato un passaggio intermedio, ovvero il tentativo di un bonario componimento della lite: la mediazione. La mediazione è un metodo di risoluzione stragiudiziale delle controversie. Si tratta di una sorta di conciliazione. Si svolge davanti a un soggetto terzo e imparziale, il mediatore, che cerca di mettere d`accordo le parti al fine di evitare il ricorso al tribunale. In materia condominiale, la legge ha previsto che le parti debbano necessariamente fare ricorso al mediatore, pena l`impossibilità di rivolgersi all`autorità giudiziaria. Quando la mediazione è imposta dalla legge, si dice che è condizione di procedibilità: vuol dire che lazione giudiziaria deve necessariamente essere preceduta dal tentativo di mediazione. Soltanto nel caso in cui questa fallisca sarà possibile esporre le proprie ragioni davanti a un giudice. Mediazione condominiale obbligatoria: La legge dispone che le controversie condominiali rientrino tra le materie per le quali è prevista la mediazione obbligatoria. Il condominio può essere coinvolto in una procedura di mediazione obbligatoria nell`ambito di tre grandi categorie di controversie: tra condominio e condòmini; tra condominio e amministratore; tra condominio e un terzo. Le principali controversie in materia di condominio riguardano l`opposizione a delibere assembleari, contestazioni relative le parti comuni dell`edificio, regolamenti condominiali e convivenza con gli altri condomini. Il tentativo di mediazione è obbligatorio nelle controversie condominiali riguardanti: parti comuni e destinazione d`uso delle stesse; spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell`amministratore o dell`assemblea; assemblea dei condomini e impugnazione delle relative delibere; regolamento di condominio; nomina, revoca e responsabilità dell`amministratore; scioglimento del condominio; riscossione dei contributi condominiali; tabelle millesimali. In base alle disposizioni legislative, al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l`amministratore, previa delibera assembleare da assumere con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell`edificio. Se non si raggiunge tale maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Dunque, è l`assemblea a dare legittimazione all`amministratore in relazione alla partecipazione alla procedura. Ed è l`assemblea a decidere sull`eventuale proposta di mediazione che dovesse scaturire dagli incontri cui l`amministratore è stato autorizzato a partecipare. Chi paga la mediazione: Le spese di mediazione devono essere suddivise esattamente come ogni altra spesa condominiale: in modo proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Dunque, il condominio che intende intraprendere una procedura di mediazione dovrà ripartire le spese tra tutti i proprietari, esattamente come se fosse una comune spesa condominiale. Lo stesso discorso vale anche nel caso in cui il condominio debba partecipare alla mediazione in qualità di convenuto, cioè di parte chiamata alla mediazione. In questo caso, però, mentre le spese per il proprio avvocato sono sempre dovute, quelle per la mediazione devono essere pagate solamente se si intende andare avanti con il tentativo di conciliazione (la prima seduta di mediazione non si paga). Richiedere la mediazione condominiale: Quando la parte richiedente è il condomino o l`amministratore del condominio, questi possono presentare la domanda di mediazione a un Organismo di Mediazione che abbia una sede nel circondario del Tribunale ove si trova il Condominio. Il condominio, l`amministratore e i condomini, possono anche essere chiamati in mediazione da uno o più condomini o da eventuali terzi. Amministratore di condominio e domanda di mediazione: Per promuovere o per accettare la mediazione, l`amministratore deve essere autorizzato da una delibera assembleare, assunta con la maggioranza di cui all`art. 1136 comma 2 del Codice Civile (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore del Condominio). La norma prevede che all`amministratore sia dato il tempo necessario per convocare l`assemblea e ottenere le necessarie delibere. Il condomino ha solo 30 giorni (decorrenti dalla data dell`assemblea, se dissenziente, o dal ricevimento di copia del verbale, se assente) per impugnare la delibera. La comunicazione della domanda di mediazione blocca il termine di decadenza di 30 giorni. Non è il deposito della domanda a impedire la decadenza, ma la sua comunicazione all`amministratore del condominio. È quindi necessario che il condomino, oltre a presentare la domanda di mediazione all`Organismo, invii copia della domanda sottoscritta all`amministratore del condominio con modalità idonee a dimostrare la data di ricevimento. Presentata la domanda, l`Organismo nomina il Mediatore, informa la parte invitata in mediazione e fissa l`incontro. Di fronte al Mediatore le parti, assistite da un legale di fiducia, espongono le ragioni della controversia. Discutono, individuano e confrontano i propri interessi, allo scopo di pervenire ad una soluzione condivisa, di mutua utilità. Si possono prevedere sessioni separate, nelle quali ciascuna parte avrà la possibilità di fornire al solo Mediatore le informazioni che reputa utili alla risoluzione della controversia. Le parti, in mediazione, hanno l`opportunità di trattare tutti gli aspetti della controversia, compresi quelli che in Tribunale non troverebbero spazio, ma che spesso sono fondamentali in quanto attengono ai rapporti interpersonali. Cosa che consente di pervenire a soluzioni più durature ed efficaci. L`accordo di mediazione vincola le parti: L`accordo raggiunto in sede di mediazione vincola le parti. L`accordo di mediazione, sottoscritto dai legali che assistono le parti, ha direttamente valore di titolo esecutivo e consente ogni azione esecutiva. A differenza dell`accordo di transazione sottoscritto con scrittura privata, la cui inadempienza rende indispensabile ricorrere al Giudice perché emetta una sentenza o un decreto ingiuntivo, l`accordo conciliativo non richiede ulteriori pronunce ma viene subito dotato di formula esecutiva, permettendo ogni azione forzata. Nel caso mancasse la sottoscrizione degli avvocati che assistono le parti, l`accordo per diventare titolo esecutivo dovrà essere omologato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente.